Source : www.lefigaro.fr du 14 Avril 2008

En matière d'immobilier, c'est une grande braderie où chaque acteur livre une analyse différente de celle de son voisin…

Quand Explorimmo annonce une hausse de 3.80% de l'immobilier en 2007, le Crédit foncier table sur 5%, contre seulement 2.5% pour Empruntis... A tour de rôle les principaux acteurs de l'immobilier livrent leur analyse, sans que personne ne sache sur quel pied danser. L'année 2007 termine ainsi en progression de 5.7%, selon l'indice des notaires-Insee, face au maigre 2.5% de la Fnaim. Face à ces écarts, le sénateur UMP Joël Bourdin demandait fin 2007 un rapprochement de ces deux principaux indices pour obtenir une meilleure transparence du marché.

A l'origine de ces divergences : les modes de calcul employés par ces acteurs. «Nous calculons des moyennes comparées d'une année sur l'autre en fonction du secteur géographique, explique Nicolas Thouvenin, responsable des études économiques à la Fnaim. Ainsi, l'Ile-de-France ou la région Rhône-Alpes représentent X% de l'activité.» Manque cependant le facteur qualité du logement. «Nous intégrions cette donnée auparavant, mais nous nous sommes rendus compte que nous obtenions au final un résultat similaire», poursuit Nicolas Thouvenin. Et, quand l'Insee détaille sur 150 pages sa méthodologie, celle de la Fnaim «n'est pas rendue public», d'après une réponse de Luc Chatel, secrétaire d'Etat à la consommation, à Joël Bourdin. Seul un document de 6 pages est mis en ligne sur son site… «Pour justifier que la Fnaim et les notaires n'obtiennent pas les mêmes résultats, on considère généralement que la première travaille sur les promesses de ventes, quand les seconds se basent sur les actes de ventes, analyse Jacques Friggit, chargé de mission aux Ponts et Chaussées. Mais c'est faux.» Alors que la durée moyenne entre une promesse et un acte de vente est de 100 jours, «on devrait voir les variations de la Fnaim précéder l'indice des notaires d'un trimestre. Ce n'est pas le cas, la qualité de la prédiction de l'indice Fnaim est faible.

Trois mois de retard

Autre reproche fait à la Fnaim : sa base de données. Quand les notaires traitent quelque 520 000 transactions annuelles, la Fédération nationale de l'immobilier n'en totalise que 140 000. Ainsi, les notaires représentent environ deux tiers du marché, contre 20% pour la Fnaim. «Il existe également un biais géographique, explique Jacques Friggit, chargé de mission aux Ponts et Chaussées. Les zones urbaines ou encore la Côte d'Azur sont mieux représentées dans ces indices que les campagnes.»

L'indice notaires-Insee offre certes une analyse plus complète que la Fnaim, mais avec un décalage de trois mois par rapport au marché réel. Et encore, sa base de données tient de la bonne volonté des notaires. Les 4 600 professionnels que compte l'Hexagone remplissant les informations relatives aux logements, y compris qualitatives, ne sont en effet soumis à aucune obligation. En résumé, dans l'indice des notaires-Insee ou celui de la Fnaim, la qualité des analyses est faible. «L'indice de la Fnaim ne vaut pas cher puisqu'une grande partie des agents immobiliers en France ne font pas partie de son réseau, celui de l'Insee est la meilleure approximation à l'heure actuelle», résume Vincent Renard, directeur de recherche à Polytechnique.

Faible transparence du marché

Pour les particuliers se pose alors la question de l'accès à une information fiable, au niveau local. En effet, connaître le prix du mètre carré des logements n'a que peu de valeur, alors qu'un bien se vend avant tout selon des critères qualitatifs. Pour Joël Bourdin, il est «souhaitable d'améliorer la transparence du marché, y compris pour les acquéreurs individuels.» Les particuliers peuvent accéder à la base de données des notaires moyennant une dizaine d'euros, mais son exhaustivité est limitée. En 2003 pourtant, la France était condamnée par la Cour européenne pour manque d'égalité des particuliers devant le fichier de la Conservation des hypothèques, véritable détentrice des informations du marché immobilier. Aujourd'hui, cet arrêt n'est réservé qu'aux potentiels expropriés afin qu'ils connaissent précisément les prix du marché. «La Direction générale des impôts possède les actes de vente, pourtant l'Etat n'a pas créé de base de données ni d'indice de l'immobilier», constate Jacques Friggit. De fait, aujourd'hui personne ne possède les clés permettant d'acheter un bien à sa valeur réelle.

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