Mal connus des investisseurs, deux dispositifs permettent aux particuliers de réhabiliter un logement ancien destiné à la location tout en bénéficiant des avantages fiscaux en principe réservés à la construction neuve.
Avantage de l'une ou l'autre de ces formules : la possibilité d'ajouter à la carotte fiscale le fait de pouvoir investir dans un bien qui bénéficie du cachet de l'ancien, le plus souvent en centre-ville ou à proximité immédiate des commerces, des transports et de l'activité économique. Cela peut être un atout majeur lors de la mise en location du bien comparé aux programmes neufs, qui tendent à s'excentrer et dont l'offre abondante peine, parfois, à trouver des locataires, condition sine qua non du bénéfice de l'avantage fiscal...
  Le Borloo « ancien restructuré » permet de déduire de ses revenus fonciers jusqu'à 65 % du prix de revient sur quinze ans (acquisition + travaux) du logement. Une déduction supplémentaire de 30 % est accordée sur les revenus fonciers.
 Le Robien « recentré » permet de déduire jusqu'à 50 % de ses revenus fonciers sur neuf ans. En contrepartie, le propriétaire est soumis à l'obligation de louer son logement pour une durée minimale de neuf ans et les loyers sont plafonnés.
Maîtriser l'aventure. L'avantage fiscal du Borloo est plus attractif, mais le plafond des loyers imposés est inférieur à ceux imposés dans le Robien. Autre différence majeure : en Borloo, le législateur impose également un plafonnement des ressources du locataire en fonction de sa situation. Une contrainte qui n'existe pas dans le Robien.
L'investissement s'avère relativement complexe à mettre en place pour un particulier. Il faut d'une part identifier un bien non décent répondant à des critères bien précis fixés par l'administration. Puis, dans un second temps, gérer la phase des travaux pour mettre en conformité le logement à des normes techniques et d’habitabilités également réglementées.
Le risque principal de ce type d'opération est de se lancer dans une aventure non maîtrisée où le coût conjugué de l'acquisition et des travaux s'avérerait en définitive supérieur à celui du neuf. Quelques rares professionnels sont présents sur ce marché de niche pour accompagner l'investisseur. Fondateur de Capcime, Bertrand de Raymond a ainsi piloté pour des particuliers une trentaine de réhabilitations, pour des investissements à hauteur de 120 000 à 170 000 euros, toutes en Robien : « Le Robien offre plus de souplesse, mais ce n'est pas le critère déterminant. C'est l'emplacement du bien et la qualité de la réhabilitation qui garantiront la pérennité de l'investissement tant pour la location qu'en cas de revente », explique-t-il. Exemple d'une réalisation récente : l'acquisition pour 123 000 euros dans le 1er arrondissement de Lyon par un couple de cadres d'un appartement de 44 mètres carrés nécessitant 37 000 euros de travaux de réhabilitation. Loué en quinze jours seulement 570 euros par mois (hors charges), cet investissement de 160 000 euros offre une rentabilité brute de 4,3 %, hors |
