Source : www.lesechos.fr du 28 Aout 2008
Au début, c'était un plateau. C'est devenu un tassement. Aujourd'hui, c'est la dégringolade qui semble menacer l'immobilier français. Tous les indicateurs sont désormais au rouge. Le nombre de maisons individuelles mises en chantier a chuté de 20 % en un an. Celui des logements neufs vendus au printemps a été inférieur de 42 % au record du premier trimestre 2007 et les stocks n'ont jamais été aussi élevés. Après un doublement des prix en cinq ans, la baisse des prix s'amorce dans l'ancien, même à Paris.
Le retournement ne devrait étonner que ceux qui ne veulent pas voir. La tendance a commencé à s'inverser... en 2005, quand les promoteurs avaient détecté les premiers signes d'essoufflement de la demande, bien avant la crise américaine du « subprime ». Ils ont commencé à calmer leurs projets début 2007. Les entrepreneurs ont vu à leur tour leurs carnets de commandes perdre de leur épaisseur à la fin de l'année. Et leur activité décroche depuis le mois de mai. Certaines régions sont sinistrées, comme la Bourgogne ou la Haute-Normandie.
Ce scénario ressemble à celui qui s'est déroulé récemment aux Etats-Unis, en Espagne, au Royaume-Uni ou en Irlande. C'est normal, car il s'agit là du déroulement habituel d'un cycle immobilier. Mais la France a au moins trois raisons d'échapper à la violence du retournement constaté dans ces pays. D'abord, la grande majorité des acquéreurs ont emprunté à taux d'intérêt fixe. La remontée des taux sur les marchés financiers ne fait donc pas monter leurs mensualités. Les risques de faillites personnelles et de ventes de maisons à prix cassés sont donc limités. Ensuite, les acheteurs les moins aisés, et donc les plus fragiles financièrement, n'ont pas recours aux mêmes instruments. Aux Etats-Unis, c'était le « subprime », offert par un secteur privé en folie. En France, c'est le prêt à taux zéro, une bonification de taux d'intérêt financée par l'Etat. Beaucoup moins excitant certes, mais beaucoup plus solide. Enfin, les banquiers français ont pour tradition d'examiner de près la situation financière de leurs clients emprunteurs. Jugée obsolète par leurs confrères anglo-saxons, cette pratique leur a permis d'éviter bien des excès.
Cela dit, la crise immobilière va tout de même peser sur l'économie française. Ces dernières années, le boom de la construction, bienvenu dans un pays où il manque encore près d'un million de logements, avait apporté un bon demi-point de croissance par an (estimation Natixis). Les Français avaient emprunté massivement pour financer leurs achats immobiliers. C'est fini. L'argent coûte plus cher. Et même si les banquiers nient avoir la moindre responsabilité dans le retournement actuel, ils prêtent à moins long terme et exigent des apports initiaux plus importants - ce qui relève d'ailleurs de la simple prudence dans un marché devenu friable. En chutant, l'activité dans le bâtiment va devenir un boulet au lieu d'être un moteur, et ce, pendant au moins une paire d'années. Par rapport au passé récent, l'impact final pourrait être une croissance amputée de près de 1 % par an. C'est une mauvaise nouvelle pour les ouvriers du bâtiment, pour le gouvernement, pour le pays. Mais celle-là était prévisible.
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