Source : www.lesechos.fr du 12 Juin 2008
Malgré d'éventuelles baisses de prix à court terme, le logement reste une acquisition importante dans la constitution du patrimoine. Il représente jusqu'à quatre années de revenus, estime l'Observatoire des Caisses d'Epargne.
" Depuis ces dernières années, les acquéreurs doivent consacrer plus de quatre années de revenu pour l'achat de leur résidence principale dans l'ancien. En revanche, entre 1965 et 2001, les prix de l'immobilier en France ne se sont jamais écartés d'un ratio représentant deux années et demi de revenu par ménage ", constate Alain Tourdjman, directeur Etudes et Prospective à l'Observatoire Caisse d'Epargne, dans sa dernière étude intitulée " Le logement, entre rêve et raison ". Et même si une baisse conjoncturelle et limitée des prix est probable _ la banque anticipe une baisse de 2% à 3% en 2008 _, un retour au régime de prix antérieur ne paraît pas aujourd'hui envisageable.
Autre constat : la hausse des prix de 146% entre 1997 et 2007 a engendré de fortes disparités territoriales. Dans seize départements, un ménage disposant du revenu moyen de la zone devra s'endetter sur plus de vingt cinq ans pour accéder à la propriété, contre moins de quinze ans dans vingt - sept autres départements. L'immobilier résidentiel est en effet particulièrement cher en région parisienne et dans la plupart des départements comptant une capitale régionale.
Une hausse des prix entretenue par les faibles taux d'intérêt
Cette hausse des prix s'explique par de nombreux facteurs de tensions de la demande : pénurie localisée, demande des non-résidents, sentiment d'urgence des candidats à l'accession.... Mais elle résulte également d'un contexte financier radicalement nouveau depuis les années 2000. Le niveau historiquement bas des taux d'intérêt - seulement 4,5% en 2005 contre 11,5 % en 1990 - a conduit à de nouvelles références de solvabilité des ménages via un couple taux d'intérêt/durée des crédits inédit . Les prêts sont aux deux tiers à vingt ans et plus en 2006, contre à moins du quart en 2000. Cet ère du logement cher s'accompagne d'un apport personnel plus faible, de durées d'emprunt plus longues et d'un taux d'endettement plus élevé des emprunteurs.
" Plutôt qu'une bulle spéculative, les prix immobiliers correspondent aujourd'hui à une valorisation atypique dans un contexte de taux d'intérêt très bas, d'aspiration durable à la propriété et d'alternatives locatives moins accessibles ", conclut Alain Tourdjman. Dans ce contexte, la détention de sa résidence principale constitue un enjeu à la fois patrimonial et budgétaire. |
